Долевая собственность на жилье все чаще становится предметом судебных разборок.
Вступают в права наследники тех, кто оформлял жилье в собственность на заре приватизации. Как правило, наследников оказывается несколько - и при определенных условиях и их жизнь, и жизнь новых покупателей может заметно осложниться, а то и обернуться настоящим кошмаром. Ведь одно дело, когда вы владеете жильем на паях с близким вам человеком, и совсем другое - если совладельцем вдруг оказывается «чужак»...
Традиционная ситуация: собственники долей в квартире хотят обособиться и получить свое личное пространство - так, чтобы один не мог ступать на жилплощадь другого.
Как это делается по закону: нужно заключить соглашение о порядке пользования жилым помещением, для надежности можно заверить его у нотариуса.
В соглашении определяется, какая жилая площадь становится «личной территорией» каждого из содольщиков. При этом места общего пользования - кухню, ванную, коридоры - делить нельзя, они остаются совместными.
Какие проблемы могут возникнуть: доли в праве собственности не измеряются в квадратных метрах жилплощади и автоматически не дают права занять какую-либо комнату. Между жильцами начинаются споры. «Разруливает» их суд, самостоятельно вынося решение о порядке пользования жильем. Причем судья исходит не только из размера доли в праве собственности, но и из других критериев: пола жильцов, родственных связей и т. д.
НАПРИМЕР. Если в трехкомнатной квартире содольщиками окажутся супруги, имеющие половину (одну вторую доли) в праве собственности, и еще двое собственников-одиночек, имеющих по одной четвертой доли, то суд, скорее всего, определит каждому из одиночек по комнате и комнату - семейной паре. При этом, однако, коммунальные расходы, налог на имущество и прочие платежи будут распределяться прямо пропорционально размеру доли каждого из сособственников.
Возможен еще и малоприятный сюрприз в будущем: если одна или несколько из долей будут проданы и покупателями каждой окажутся по нескольку человек.
Происходит дальнейшее дробление долей, и определение порядка пользования жилплощадью становится более затруднительным, а то и вообще невозможным. Выходом для «пострадавшего» совладельца может стать продажа своей доли.
Когда возникает такая форма собственности?
Если квартира вашей семье досталась в результате приватизации или получена по наследству, то, скорее всего, она находится именно в долевой собственности.
По-простому говоря, долевая собственность означает, что у квартиры несколько владельцев - каждому принадлежит доля в общем имуществе, и эта доля вовсе не обязательно равна комнате (скажем, если однушка или двушка принадлежит трем людям).
При этом каждый из совладельцев может свою долю завещать, а также продать. И если в однушке или двушке у совладельцев, которые имеют преимущественное право выкупа, на этот выкуп нет денег, часть квартиры вполне законным путем уйдет на сторону.
Дадут ли ипотечный кредит?
На приобретение комнаты банки, хотя и не все, кредиты выдают. На приобретение долей - нет.
Как оформить регистрацию (прописку)?
При долевой собственности для вселения и последующей регистрации любых лиц, кроме несовершеннолетних детей, требуется согласие всех содольщиков. Причем их одобрение необходимо, даже если есть соглашение о порядке пользования квартирой, в которой каждому сособственнику отведена определенная жилплощадь.
Для регистрации (прописки) в коммуналке по федеральному законодательству согласия собственников остальных комнат не требуется. Хотя на практике в Москве кое-где такое согласие до сих пор требуют.
